U heeft een taxatie laten uitvoeren en het rapport ligt voor u. Het taxatierapport ziet er gelikt uit, maar hoe weet u of de waarde goed is? Mogelijk is er een verschil tussen de waarde in dit rapport en het rapport van een andere taxateur. Hoe is dit verschil te verklaren? In deze blog geef ik tips voor het controleren van een taxatierapport.
Eerste stap
Bij het controleren van een taxatierapport begint u met de basisgegevens. Vooral het verhuurbaar vloeroppervlakten is hierin van belang. Als hierin een vergissing is gemaakt kan dat grote gevolgen hebben voor de marktwaarde. Niet elke ondernemer heeft plattegronden op schaal of een pand dat makkelijk opgemeten kan worden. Om dergelijke fouten te voorkomen kan een NEN-2580 meetrapport opgemaakt worden. Of zorg dat er up-to-date revisietekeningen zijn op schaal. Een bekende uitspraak is “garbage in is garbage out” en dat is ook zondermeer van toepassing op taxaties.
Basisgegevens
Als ondernemer is het belangrijk dat u ook de administratie van uw vastgoed op orde heeft. Hierbij moet u naast de eerder genoemde tekeningen denken aan de eigenaarslasten zoals ozb, opstalverzekering, huurovereenkomsten (getekend) en de huidige huurinkomsten. Zijn er onderzoeken geweest naar bodemvervuiling of asbest? Dit is allemaal belangrijke informatie voor de taxateur. Heeft u plannen om het object te gaan verbouwen of anders te gebruiken? Wanneer is het dak voor het laatst onderhouden en de CV-ketel vervangen? Als de taxateur minder aannames hoeft te doen wordt de kwaliteit van de taxatie beter. U kunt dan in het concept taxatierapport nakijken of de informatie juist is overgenomen.
Verhuurd vastgoed
Is uw object verhuurd? Dan zal de discounted cashflow methode gehanteerd worden. Daarbij wordt er gekeken naar de vastgoed gerelateerde inkomsten en uitgaven voor een periode van 10 tot 15 jaar. Voldoet de functionaliteit of kwaliteit van het object nog over 15 jaar? Een taxateur is geen waarzegger maar moet wel nadenken over de toekomst en dat laten zien in zijn taxatie. Wat in de berekening is ingevoerd moet goed verklaard worden in het rapport. Is de onderbouwing navolgbaar?
Navolgbaarheid
De navolgbaarheid vinden wij bij Saris & Partners heel belangrijk aan een taxatierapport. Het rapport moet begrijpelijk zijn waardoor de marktwaarde een logisch gevolg is. De referenties bijvoorbeeld zullen niet altijd één op één vergelijkbaar zijn met uw object. Het moet echter wel duidelijk zijn waarin ze afwijken en waarom er dan een hoger of lager bedrag uitkomt.
Taxatieverschillen verkleinen
Taxaties zijn geen exacte wetenschap. Vanuit de taxatieliteratuur wordt het als acceptabel gezien wanneer taxateurs 10% naar boven of beneden van elkaar afwijken in de getaxeerde waarde. In de praktijk zijn er genoeg voorbeelden waarbij meerdere taxateurs naar één object hebben gekeken en in waarde (meer dan) 20% uit elkaar liggen. Een oplossing hiervoor is onder andere het sturen op specifieke factoren van het object. Dit begint al met de opdrachtverstrekking. De situatie, de doel van de taxatie en hetgeen getaxeerd moet worden moet correct en volledig worden vastgelegd in de opdrachtbrief.
Taxateurs
Onze taxateurs staan altijd open voor vragen en voel u vrij om kritisch te zijn op concept taxatierapporten. U mag geen invloed uitoefenen op het getaxeerde bedrag zelf, een taxateur moet onafhankelijk de marktwaarde bepalen. Onze taxateurs leren zelf ook als opdrachtgevers een rapport goed doorlezen en hier vragen over stellen. Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Rianka Bikker.