Na de Coronacrisis zal iedereen weer de draad oppakken maar na ruim anderhalf jaar zullen er zaken zijn die blijvend veranderd zijn. Wat is het te verwachten effect daarvan op Commercieel Vastgoed?
Kantoren
In deze beschouwing wil ik de mogelijke ontwikkelingen op het gebied van kantoren onder de loep nemen. Als er al één sector is waar echt een rigoureuze systeemwijziging wordt verwacht dan is dat wel bij Kantoorruimte. Op zich is dat ook logisch want Kantoorgebruikers kunnen technisch immers tegenwoordig overal werken. De technische implementatie van Thuiswerkplekken, maar meer dan dat, de bijbehorende mindset, hebben tijdens de Coronacrisis een gedwongen maar zeer noodzakelijke ontwikkeling doorgemaakt. Hoe de consistentie daarvan in de toekomst zal zijn wordt mede bepaald door de organisaties die verantwoordelijk zijn voor kantoorgebruik. Echte (solitaire) kantoorruimte wordt namelijk voor een belangrijk deel gebruikt door NON-profit organisaties zoals overheden, semi-overheden en trendvolgers alsmede (commerciële) zakelijke dienstverlening. De afwegingen bij het nemen van beslissingen over toekomstig kantoorgebruik verschilt natuurlijk van sector tot sector.
Fieldlab
Als er in deze crisis al sprake was van een Fieldlab-achtig experiment dan mag dat zeker gelden voor het kantoorgebruik van het afgelopen anderhalf jaar. De traditionele vorm van naar ‘de zaak’ gaan was al decennia nagenoeg ongewijzigd. En dit ondanks de technische mogelijkheden die er natuurlijk al veel langer waren. Zowel bij werkgevers als bij medewerkers was er weinig animo om dit te veranderen. Dit viel echt onder het ‘huisje-boompje-beestje’ syndroom. Lekker doen wat we altijd al deden en bij voorkeur niet te veel veranderen. De oproep van Rutte om vooral niet naar kantoor te gaan als dat niet strikt noodzakelijk was, was natuurlijk het (alarm)signaal dat de kantoorgebruiker (en zijn management) nodig hadden om met hun traditie te breken. Dit gold in ieder geval voor ambtenaren. Rutte is immers hun ‘hoogste baas’ die ze in deze trouw volgden.
Vele private kantoormanagers hoorde het met verschrikking aan maar gingen, mede vanwege de maatschappelijke druk, ook overstag en lieten hun mensen in het begin zo goed en zo kwaad als het kon van huis uit werken. Een verminderde productiviteit/bereikbaarheid werd onder deze omstandigheden door iedereen geaccepteerd. Onder druk wordt alles immers vloeibaar. Wonder boven wonder marcheerde het meeste werk wel door en begon iedereen al snel te wennen aan het idee dat thuiswerken dus wel degelijk een optie is.
Kantoorgebruik in de toekomst
Na anderhalf jaar ‘fieldlab’ begint zich af te tekenen wat we van thuiswerken vinden. 100% thuiswerken wordt het hem in ieder geval niet! Dat is wel duidelijk. Het gemis aan ‘corporate feeling’ is groot. Mensen vervreemden van hun bedrijf en collega’s en nieuwe medewerkers zijn lastig om in te werken. Typisch genoeg zijn veel vrouwen met kinderen al snel voorstander van een goede mix tussen thuiswerken en op kantoor zijn maar heb ik de indruk dat veel mannen blij zijn als ze weer naar kantoor mogen. Een genderitem zou ik zo zeggen. Het concentratiesysteem schijnt bij vrouwen toch anders te werken dan bij mannen. En productiviteit hangt natuurlijk één op één samen met concentratie/focus.
Corporate feeling is een ander onderwerp. Om samenhang in de organisatie te krijgen zullen medewerkers elkaar toch regelmatig moeten ontmoeten en ook met elkaar moeten kunnen werken.
Gezonde mix
Naar mijn verwachting zal een gezonde mix de standaard worden waarbij de medewerkers in shifts naar kantoor komen en waarbij op gezette tijden alle medewerkers van een bedrijf of afdeling allemaal aanwezig worden geacht te zullen zijn. Dat heeft dan direct gevolgen voor de feitelijke kantoorruimte die een organisatie nodig heeft. Zo kan bijvoorbeeld drie dagen per week met 35% van de kantoorruimte uit de voeten maar twee dagen voor 75% of 100%. Dat betekent dat ‘time-sharing’ zich zal gaan ontwikkelen tot ‘space-sharing’. Ik zou me zomaar kunnen voorstellen dat in het programma van eisen van een kantoorzoeker staat: maandag 45 werkplekken, dinsdag tot en met donderdag 15 werkplekken en vrijdag 50 werkplekken. Uiteraard dienen die werkplekken geoutilleerd te zijn met uitgebreide multimedia voor Zoom en Teamsmeeting, individueel en in groepsverband. Meerdere instellingen zullen op die manier door de week heen dezelfde werkplek gaan gebruiken.
Op maat voor een duurzame toekomst
Ik kan me zelfs voorstellen dat we eveneens op die manier de ‘nine to five’ kantoortijden gaan verlaten. Het heeft mij altijd al verbaasd hoe enorm inefficiënt kantoorgebruik eigenlijk is en we daar totaal geen problemen mee hebben. Een week telt immers 168 uur waar er doorgaans voor kantoorgebruik gemiddeld maar 36 uur daadwerkelijk van worden gebruikt. Dit is slechts ruim 20%. Niet echt duurzaam ruimtegebruik. Ik kan me voorstellen dat nu we over de eerste drempel van Time-/Spacesharing heen schijnen te stappen, we spoedig de volgende stap zullen gaan maken en bijvoorbeeld een combinatie van werken/wonen zullen gaan onderzoeken. Het zou natuurlijk fantastisch zijn als starters s’avonds en in de weekeinden gebruik zouden kunnen maken van de ruimte die anders leeg staat. Daarvoor is het natuurlijk wel nodig om in mogelijkheden te denken en de uitdagingen één voor één onder te loep te nemen en te tackelen. Ik geloof er in ieder geval heilig in dat er vanaf nu meer mogelijk is dan alleen van tijd tot tijd thuis werken.
Hoe de markt op het gebied van kantoorruimte zich zal gaan ontwikkelen is voor een heel groot deel afhankelijk van de creativiteit en doortastendheid van de vastgoedprofessionals (beleggers, ontwikkelaars en eind– herstel medegebruikers). Het rendement kan er bij het beste concept alleen maar beter op worden.
Voor reacties: toin.saris@sarisenpartners.nl