In een tijd als deze dringt zich steevast de vraag op waarom wij ondernemers ondernemer zijn geworden.

In een tijd dat het geld binnenstroomt heb je daar veel minder last van ook al moet je dan 60 tot 70 uurtjes per week werken. Dan kun je ook veel meer ‘gezeur’ van je klanten en personeel hebben, want och, einde van het jaar wordt dat ruimschoots goedgemaakt.

Maar nu worden alle inspanningen slechts mondjesmaat beloond en wordt pijnlijk duidelijk wat crisis ook al weer betekend.

Toch zijn we ondernemer geworden omdat wij kunnen omgaan met deze situatie. Sterker nog, de echte ondernemer komt nu pas weer in zijn element. Natuurlijk, eerst moeten we weer even wennen aan het feit dat we weer echt moeten werken voor de kost. Velen van ons rekende onder de 60 urige werkweek voor het gemak ook maar alle borrels en happenings die op kantoor als zwaar werden voorgesteld.

Creativiteit en doorzettingsvermogen, vindingrijkheid en inlevingsvermogen, handen aan de ploeg of heel populair gezegd: niet lullen maar poetsen, is het credo van de ondernemer die niet roerloos ronddobbert maar juist de wal het schip laat keren.

De echte ondernemers komen nu weer bovendrijven, ook bij de ZZp-er (Zelfstandigen zonder Personeel). Juist in deze categorie zal duidelijk zijn wie het ondernemersbloed in zich heeft en wie eigenlijk gewoon een Werknemer zonder Baas (WZB-er ) blijkt te zijn

Hoe dan ook, magere tijden brengen het beste in een ondernemer naar boven en geven hem of haar de meeste voldoening als de creativiteit vervolgens ook weer leidt tot succes.

Misschien is de crisis wel ontstaan omdat de ondernemers aan het eind van hun cyclus zaten. De creativiteit was vakkundig om zeep geholpen door het grote geld en de fun van geld uitgeven bracht geen voldoening meer om nog langer hard te werken.

Hè, hè, gelukkig dat het crisis is. Dan kunnen wij ondernemers onszelf tenminste weer echt nuttig maken.

Als wij u daar bij kunnen helpen of u wilt eens vrijblijvend met ons sparren, dan hoor wij dat graag van u.

geschreven: juni 2010

Het is 15 juni als ik dit schrijf en één van de belangrijkste items is in deze tijd, de vorming van een nieuw kabinet. Informateur Rosenthal heeft zijn eerste gesprekronde gehad. Een spannende tijd want de verwachtingen zijn hoog gespannen over de daadkracht van het nieuwe kabinet.

En daadkracht zal ook nodig zijn. De markt lijkt finaal op slot te zitten. Ondernemers bewegen niet of nauwelijks en banken zijn druk bezig om de markt zo lang mogelijk in stand te houden zodat voorlopig even geen scheuren in de broek worden opgelopen. Ja, zelfs overheden draaien eerder ingestelde reddingsprogramma´s zonder dralen terug.

De zwaarte van een recessie wordt voornamelijk bepaald door de lengte ervan. Het beleid van de afgelopen periode om tot een ´zachte landing´ te komen is wat mij betreft gelijk aan een zachte heelmeester. De gevolgen ervaren we op dit moment.

Nieuw elan nodig dus, het maakt eigenlijk niet eens zoveel uit welke kleur het kabinet heeft als het maar daadkrachtig is. De problemen zijn voor iedereen even groot en het credo is duidelijk, veranderen!

De markt van de bedrijfshuisvesting zal weer op gang gaan komen als er reuring  komt. Het aanbod van bedrijfspanden zal stijgen waarna ook de vraag weer zal groeien.  Wij als bedrijfsmakelaar maken ons, naast het mondjesmaat zaken doen, intussen nuttig met het adviseren van ondernemers en het taxeren van bedrijfspanden om u als ondernemer maar ook accountants en banken inzicht te geven in de mogelijkheden in deze tijd.

Als u behoefte heeft om eens te sparren of om eens een vrijblijvende opinie te hebben over uw huidige bedrijfshuisvesting en de toekomstmogelijkheden daarvan, zijn wij daar graag toe bereid. Bel of mail ons en we komen vrijblijvend bij u langs.

Tot ziens,

Toin.saris@sarisenpartners.nl

Geschreven: juni 2010

Een bekende stelling van de Romeinse keizers was: geef het volk brood en spelen en je hebt er geen kind meer aan. Geen enkele bestuurder die dat nog durft te roepen. Toch geldt het principe nog steeds. Als je alleen al kijkt hoeveel verschillende sportevenementen er door het jaar heen de waan van de dag bepalen, dan is dat een industrie op zich zelf. Denk aan de Olympische winter- zomer- en paralympische spelen, wielrennen in de diverse tours, voetbal in de diverse cups en dan de flink in opkomst zijnde charitatieve sportprestaties zoals Alpe d'Huez.

Spelen zijn er dus genoeg maar hoe zit het met het brood? Wat dat betreft loopt de handel in bedrijfshuisvesting maar matig door. Conjunctuur ongevoelige bedrijven kopen of huren natuurlijk nog steeds maar de grote prop huisvestingszaken zit muurvast. Een belangrijke oorzaak hiervan is ons inziens dat onder meer financiers belang hebben bij het in stand houden van de status quo boven kleur bekennen (ic verlies nemen).

Sanering betekent in vele gevallen verlies nemen of zelfs faillissement maar betekent soms ook bevrijding en beweging. En beweging is hard nodig voor een toekomstig herstel. Voor de economie in het algemeen en de markt voor bedrijfshuisvesting in het bijzonder, zal het nieuw brood betekenen.

Geschreven juni 2010

Wij van Saris & Partners Makelaars gaan verder dan bemiddelen bij verhuur of verkoop van uw bedrijfshuisvesting. Wij zetten ons ook in voor maatschappelijke doelen ten behoeve van onze doelgroep, de ondernemer.

Als bestuurslid van ondernemersvereniging RIVU ben ik zelf  betrokken bij het verkrijgen van het Keurmerk Veillig Ondernemen ofwel KVO voor ons bedrijventerrein. Bedrijventerrein De Kruisstraat ging ons reeds voor en hebben inmiddels dit Keurmerk op zak.

Voor De Rietvelden-De Vutter verwachten wij op 7 juli het keurmerk te ontvangen. Hier is een behoorlijke procedure aan vooraf gegaan en zal ook daarna nog de nodige inspanning vergen.

Wat mij persoonlijk is opgevallen dat er een goede participatie is geweest van zowel dienstverleners, Politie en Brandweer, betrokken ambtenaren èn ondernemers.  De animo en opkomst voor leden van de werkgroep was groot wat meteen weer een goed draagvlak betekent voor het onderwerp veiligheid.

De audit door KIWA is inmiddels geweest en de voorbereidingen voor een plezierige uitreiking van het keurmerk wordt op dit moment voorbereid.

Wij verwachten een hoge opkomst van ondernemers die op de Rietvelden en De Vutter zijn gevestigd. Lidmaatschap van RIVU of SBB (Stichting Beveiliging Bedrijfsterreinen) is daarbij geen voorwaarde. Alle ondernemers die op de Rietvelden / De Vutter zijn gevestigd zijn van harte welkom op de uitreiking van het Keurmerk.

Veiligheid en leefbaarheid op onze bedrijventerreinen is immers een zaak van iedereen die daarbij betrokken is maar zeker van elke ondernemer die er gevestigd is en daar zijn bedrijf heeft.

Voor meer informatie kunt u ons bellen of kijken op de geheel vernieuwde site van RIVU: www.rivu.nl

Geschreven april 2010

Op aswoensdag is de vastenperiode begonnen. Veertig dagen waarin ‘vasten en onthouding’ de mens zich (vroeger) bewust maakten van hun nederigheid ten opzichte van het leven en de medemens. In principe kan dit een heilzame reflectieperiode zijn indien men hier met de juiste intentie aan deelneemt.

De vastgoedmarkt is mensenwerk en daardoor mensenhandelen. Sinds de grote recessie begin jaren tachtig heeft de vastgoedmarkt zich alleen maar positief ontwikkeld met een kleine correctie in begin jaren 90. Zo’n lange periode van ontwikkeling, zonder wezenlijke reflectiemomenten, maakt het mogelijk dat de mens zich uiteindelijk verliest in zichzelf, met name in het ongegeneerd geld verdienen. Grenzen vervagen, (sociale) controle ontbreekt. Alles leek te zijn toegestaan en iedereen leek er aan mee te doen.

Leek……want de excessen beginnen stilaan openbaar te worden en……..te worden veroordeeld. Ook lang niet iedereen heeft meegedaan. De MKB-ondernemers bijvoorbeeld zijn in heel veel gevallen de partijen die de rekening van het vastgoedgeweld hebben betaald. Voor hen is vastgoed immers een noodzakelijk bedrijfsmiddel en zijn zij als zodanig een gewillige prooi.

Al vele jaren zijn wij dè adviseur van de MKB-ondernemer en wijzen wij MKB-ondernemers de weg in de wereld van het vastgoed. Nu het ‘vasten’ is in de vastgoedbranche hebben steeds meer MKB-ondernemers ook weer behoefte aan gedegen advies. Niet ons belang telt maar dat van u en wij staan u daar graag in bij!

Geschreven februari 2010

Crisis, Crisis, Crisis en nog eens Crisis! Het lijkt wel of we het nergens anders meer over kunnen hebben.

Wel enigszins begrijpelijk. Welke ondernemer heeft zich in het begin van het jaar niet afgevraagd wat 2009 zal brengen? Bij gesprekken met je personeel, maar ook bij prijsafspraken met leveranciers, en het maken van omzetbegrotingen, het bepalen van benodigd werkkapitaal en dergelijke, is het noodzakelijk om een betrouwbare prognose te kunnen maken.

Sommige ondernemers met eigen bedrijfspanden in het bezit zouden hun overwaarde nu misschien liever op de bank zien staan. Het eigendom is immers verworven met een flinke eigen inbreng die men nu als werkkapitaal had kunnen gebruiken. Het krediet verhogen om op die manier werkkapitaal te genereren zal nu vaak op weerstand van de bank stuiten omdat die de risicopositie in deze tijd liever nier zien verslechteren.

In principe is het nu het overwegen waard om eventueel het bedrijfspand te verkopen en het zomogelijk voor korte of langere tijd terug te huren. Een dergelijke ‘sale-and-lease-back constructie’ levert contant geld op terwijl de continuïteit van het bedrijf gewaarborgd blijft. Ook extra kosten van verhuizing blijven voorlopig achterwege. Het geeft je meteen als ondernemer de kans om op het einde van de huurperiode naar een ander pand uit te kijken. Kleiner of misschien zelfs wel groter. Een bedrijf dat haar financiële positie goed op orde heeft zal de komende tijd gemakkelijk doorkomen en weer als eerste vol aan de bak kunnen.. Voor de meeste ondernemers zal dat zeker gaan lukken.

Indien u met ons eens discreet over de mogelijkheden wenst te sparren, zijn wij u daar graag mee van dienst.  Wij doen dat graag en geheel vrijblijvend voor u. Immers, als het u goed gaat, gaat het ons niet slecht.

Geschreven januari 2009

Wie het weet mag het zeggen. Overdrachtelijk dan natuurlijk. Ik heb het over de ontwikkeling van onze economie. Als je de media moet geloven sterven we economisch gezien minstens zeven gruwelijke doden. Als je de banken moet geloven hebben die er daarvan al minstens drie achter de rug. De Politiek doet aan actieve stervensbegeleiding althans dat pretenderen ze tenminste en de meeste ondernemers …… die werken gewoon door.

Het klinkt raar, en ik weet ook best dat er veel ondernemers zijn die het nu al een stuk minder moeten doen, maar wij praten veel met ondernemers en de meeste maken desondanks deze tijd toch nog een relaxte indruk. Hoe zou dat nu komen?

Eerlijk gezegd is het antwoord niet zo moeilijk. Ondernemers weten in hun hart dat ondernemen risico’s in kan houden. Dat calculeren ze in. Natuurlijk kun je dan wel een keer behoorlijk minder draaien maar winst zonder verlies bestaat gewoonweg niet. De problemen zijn ook veel meer een particulier probleem dan een ondernemersprobleem. Dat kan het natuurlijk wel worden dus zorgen zijn er wel.

Voor de meeste particulieren gaat de economische crisis over anderen. Als je geen dubbele woning hebt hoef je in feite alleen maar aardig te blijven voor je vrouw en je baas. Als een van die twee je op straat zet, ben je alsnog lid van de club.

Als die particulieren zich dat nu realiseren en de media dat uitgebreid wil verslaan, is de helft van de recessie al voorbij.

Alle gekheid op een stokje, we leven in een tijd die ons zorgen baart en hoe de ontwikkeling van de recessie zal verlopen, weet werkelijk niemand op deze aarde. Wij hebben het nu nog flink druk, het volgende kwartaal wordt echter ons inziens een belangrijke graadmeter over de marktontwikkelingen in de toekomst.

Wie weet het wat er na regen komt?  Een fikse onweersbui? Wij houden het bij Zonneschijn en als u dat allen nu ook vindt, dan komt alles goed.

Geschreven maart 2009

Ik was even in de veronderstelling dat de creditcrisis onderhand wel overal was doorgedrongen en dat ook de oorzaak van deze crisis inmiddels wel genoegzaam bekend zou zijn. Het ‘grote graaien’ dat door menig (voornamelijk loondienst-) directeur en bestuurders werd goedgepraat met fantastische luchtkastelen waar ze met name zelf sterk in geloofde, wordt immers op elke ondernemersbijeenkomst uitgebreid geanalyseerd als het grote gezwel dat uiteindelijk geleid heeft tot de wereldwijde economisch kredietknal.

De hele consternatie rondom de verkoop van Essent heb ik dan ook werkelijk NIET begrepen. Hoe is het in hemelsnaam mogelijk dat men in een tijd als deze en van de meest vaste waarde van deze tijd wenst te verruilen voor het meest vluchtige van deze tijd, het slijk der aarde: geld.

Was de financiële nood bij de aandeelhouders zo groot?  Was Essent het appeltje voor de dorst? Ik hoop het van harte want het komt nooooit meer terug. Nooit meer vette dividenden voor de aandeelhouders. Nooit meer vergaderen over of de absurde hoge winstuitkeringen terug gegeven dienen te worden aan de klanten van Essent of dat ze ten goede mogen komen aan de gehele Brabantse bevolking. Wat zullen de bestuurders het rustig krijgen

Een voordeel hebben wij, althans als we de betrokken bestuurders mogen geloven, onze energie wordt goedkoper! Dat is ook logisch want RWE hoefde maar 9,3 miljard voor Essent te betalen. De Duitsers hebben dat graag voor ons over. Ze betalen dat schijnbaar graag.

En de energie wordt nog goedkoper ook. Ze vinden ons wel heel aardig!

Geschreven mei 2009

Zo ging dat vroeger, boeren die ploegden hun land om onkruid te wieden en de grond klaar te maken om gewassen te gaan verbouwen. Bijna ongeacht wat er gebeurde in het maatschappelijk leven van die tijd werd er geploegd. Dat was ook nodig want de gevolgen van niet-ploegen, waren enorm. Niet ploegen betekende veel onkruid en géén gewas. Voor vele boeren was het gewas hun kostwinning of het zeer noodzakelijke voer voor hun veestapel. Ploegen was een intensieve bezigheid die veel tijd en kracht kostte en direct géén opbrengst opleverde.

De tijd waarin we ons nu bevinden is een beetje vergelijkbaar met de fase van het ploegen. De oogst die onuitputtelijk leek is voorbij, vorig jaar al en al gedeeltelijk zelfs gebruikt. We moeten weer opnieuw beginnen met het klaarmaken van de akker, onze economische markt. Voorlopig zal er weer veel werk zijn dat niet direct opbrengst genereert. Maar dat is niet erg. We weten dat als we weer zorgvuldig aan de gang gaan om de basis weer vruchtbaar te krijgen, we op termijn weer van een gezonde oogst zullen kunnen profiteren. De beste methode daarvoor is om met beide benen op de grond, weer op een betrokken wijze véél energie te steken in eenieder die dat ook maar enigszins verdient.

Actie = reactie is één van mijn belangrijkste motto’s en zo zal dat ook de komende tijd weer zijn.

Kortom: De hand aan de ploeg, onkruid wieden en zaaien voor een goede toekomstige oogst.

Geschreven mei 2009

Afgelopen jaren was het niet erg sexy om een onafhankelijk adviseur te willen zijn. Als je als ondernemer immers de grote stroom maar volgde dan bracht je dat bepaald geen windeieren. Typisch genoeg kan dit niveau van ondernemen alleen maar functioneren als de mate waarin het risico wordt meegewogen, heel klein is. En als het risico toch klein is heb je ook geen adviseur nodig die je behoedt voor risico’s.

Niet voor niets dat veel van oorsprong onafhankelijke adviseurs (waaronder veel makelaars), zich de afgelopen jaren actief zijn gaan bewegen op de vastgoedmarkt. Voor eigen rekening wel te verstaan. En niemand nam ze kwalijk dat ze daarmee de concurrent van hun eigen klanten zijn geworden. Een leeg kantoorpand van de adviseur zelf heeft immers absoluut prioriteit. Dat lijkt me logisch.

Zijn de adviseurs die daar niet aan mee hebben gedaan dan geen doetjes?

Voor een deel van deze adviseurs geldt inderdaad dat ze niet weten waar Abraham de Mosterd haalt en is er dus een hele wereld aan hen voorbij gegaan.

Voor andere, en daar rekenen wij ons zelf graag toe, is er wel degelijk verleiding geweest, echter heeft het belang van onze klanten op lange termijn altijd geprevaleerd. Niet geheel zonder eigen belang natuurlijk. Wij kunnen in deze tijd immers met een gerust hart de adviseur zijn zonder dat we daarmee een conflict of interest riskeren.

Uw belang is immers ons belang, daarom zijn wij al 10 jaar “makelaars in aandacht”.

Geschreven juni 2009

Al maanden hoor je uit diverse richtingen dat het na de vakantie gaat gebeuren. We hebben het dan natuurlijk over het dieptepunt van de recessie. Wel nu, ik ben zeer benieuwd.

Typisch genoeg denk ik overigens ook wel dat het uit zal komen. Niet zo zeer vanwege dat dat dieptepunt ook daadwerkelijk nu ongeveer zou moeten gebeuren echter wel om reden van dat wij kennelijk allemaal willen dat het nu gaat gebeuren. Self-fulfilling prophecy dus.

Helemaal niets mis mee. Snel laten gebeuren en weer vol aan de bak, want het lijkt wel of alles en iedereen in mineur is, maar als je eens goed rond kijkt zie je ook dat bepaalde branches gewoon doordraaien. Sommige zelfs nu beter draaien dan ooit. Er ontstaan weer volop nieuwe kansen en de creativiteit wordt weer enorm geprikkeld. Er komen bedrijfspanden en kantoren beschikbaar waarvan iedereen dacht dat ze nooit meer op de markt zouden komen.

Een dringend advies hebben we daar wel bij. Bereid je goed voor en durf te bieden! Onze ervaring is dat de meeste zaken in deze tijd alleen maar tot stand komen als kandidaten durven te laten zien wat het ze waard is. Bieden dus. Ook al is het laag. Als de aanbieder niet wil dan merk je dat vanzelf. Wil hij wel, dan is hij uiteindelijk blij dat het verkocht of verhuurd is. Een lage prijs is dan altijd nog meer dan geen prijs.

Ook voor ons geldt dat het een spannende tijd wordt. Positief spannend wel te verstaan want wij zien na deze broodnodige correctie, de toekomst weer zonnig tegemoet. Nieuwe ronden nieuwe kansen en wij hopen u daarin vaak te mogen ontmoeten en te adviseren.

Geschreven juli 2009

De wereld gaat gebukt onder een economische recessie. De ene na de andere bank is in diskrediet gekomen en vervolgens heeft de economische zondvloed zich over de gehele economie uitgestort. Vele ondernemers hebben het al zwaar of kunnen zware tijden tegemoet zien. Het is geen kwestie of maar wanneer een bedrijf aan de beurt komt. En het ligt voornamelijk aan de gehanteerde waarden in de afgelopen jaren, of een bedrijf bestand zal zijn tegen de zuiverende werking van de recessie.

Hoe heeft het zover kunnen komen? Wij als bedrijfsmakelaars hebben veel contact met ondernemers en zijn actief in de handel en wandel van het (bedrijfsmatige) onroerend goed. De ontwikkeling die we daarin hebben waargenomen was er een van:

‘Alles kan en alles mag en als je niet mee doet ben je een dief van je eigen portemonnee!’

Dat laatste dat klopt. Als je niet mee gedaan hebt zul je je vaak afgevraagd hebben hoe het toch kon dat sommige ondernemers je gewoon voorbij streefde. Aan geld geen gebrek en de bomen groeiden tot in de hemel. Zich van geen enkel risico bewust consumeerde ze zich helemaal klem. Zakelijk ging het immers helemaal voor de wind.

“Doen wij dan iets verkeerd?”, heb ik me meer dan eens afgevraagd. Zijn wij gek of is de hele wereld gek? In deze tijd krijgen we het antwoord op onze vraag.

Hoe heeft het zover kunnen komen?

In de kern is de oorzaak van de crisis terug te herleiden naar het onderschatten van risico. Door de groei van de welvaart gedurende de laatste 20 jaar is geleidelijk aan elk besef van risico als sneeuw voor de zon verdwenen. En als dat alleen bij ondernemers gebeurde, dan was dat te begrijpen. Ondernemers behoren nu eenmaal vooruitstrevend te zijn en daarbij risico’s te nemen. Maar het gebeurde ook bij de overheid en zelfs bij de banken. En daar ging het fout. Banken horen de spiegel van de ondernemer te zijn. Als een ondernemer met een gewaagd plan bij de bank komt, hoort de bank hem te waarschuwen en te behoeden voor al te grote risico’s. In plaats daarvan vonden de banken de laatste jaren elk plan wel aardig en spraken ze meer van uitdagingen dan van risico’s. Vanwege dat er nog nauwelijks sprake was van risico’s werd ook het beloningsstelsel van de bank totaal verkeerd toegepast. Banken beconcurreerde elkaar op tarief in plaats van opslagen te hanteren voor risico. Risicovolle projecten waren soms goedkoper te financieren dan gezonde projecten!?

Ondernemers konden hun gang gaan en voor even ging dat goed. Er werden gouden bergen verdiend. Personeel werd dik betaald en staken zich vervolgens dik in de schuld om ook boven hun stand te gaan leven. De dikke weelde leidde vervolgens tot inhaligheid. Alles kan en alles mag.

We stonden erbij en deden mee of lieten het op zijn minst toe.

En nu?

We moeten door de zure appel heen. Sommige van ons krijgen de rekening van de weelde gepresenteerd en zullen niet overleven. Andere zullen hun bedrijf weer moeten reorganiseren naar de ‘echte waarden’ die er toe doen: verantwoorde risico’s en betaald krijgen naar inzet.

Wij, als Saris & Partners Bedrijfsmakelaars, zaten voor in de trein als het gaat om het ervaren van de gevolgen van de recessie. Nu verwachten wij dat onze markt, het verkopen en verhuren van bedrijfshuisvesting, in het tweede kwartaal 2010 al weer zal gaan aantrekken. De markt zal bewegen, is het niet van weelde dan wel van armoede.

En dan? Gezien het beperkte collectieve geheugen van de mens zullen we over 10 tot 15 jaar de volgende recessie beleven. Wie dan leeft wie dan zorgt!

Het is inmiddels bijna een vergeten kreet geworden: Loven en Bieden. Wie bood er de afgelopen jaren nog en wat viel er te loven? Men betaalde wat er gevraagd werd of zelfs nog meer als je bijvoorbeeld de woningmarkt van de afgelopen jaren bekijkt.

Een rare en wat mij betreft absolute slechte ontwikkeling van de eens zo roemruchte scherpe handelsgeest van de Nederlander die alleen maar ontstaat in een tijd van ‘geld zat’. Als je het over het zuivere mechanisme van vraag en aanbod hebt, kunnen de juiste prijzen namelijk alleen maar ontstaan door te loven en te bieden.

Het gevolg van de eenzijdige prijsstelling van de afgelopen jaren is dat, nu de vraag tanende is, de vraagprijzen onveranderd blijven. Dat heeft tot gevolg dat deze vraagprijzen de schaarse potentiële gegadigden afschrikken en vervolgens de markt dus tot stilstand komt.

Daar is maar één oplossing voor:  BIEDEN!!!

In deze markt zijn het alleen de bieders die koper kunnen worden. En is uw bieding zo laag dat wij bang zijn voor het welzijn van onze opdrachtgever, dan fungeren wij graag als buffer. Ook dat is onze taak.

Voor onze opdrachtgever is het ook prettiger om biedingen te krijgen dan géén reactie. Het is natuurlijk uiteindelijk aan hem of haar om genoegen te nemen met een onderhandelingsresultaat. Voor opdrachtgevers is het dan ook zaak om de vraagprijs zo reëel mogelijk te stellen. Hoe reëler de vraagprijs, zoveel reëler zal de bieding zijn.

Wij adviseren u graag en staan u nog liever bij in het interessante proces van Loven en Bieden.

Geschreven september 2009

Ik weet niet meer helemaal of het nu de Mexicaanse, de Marokaanse of ‘gewoon’ de Nederlandse griep is die de gemoederen nu zo bezig houdt maar na de DSB-hype is het met name de Griep die in het nieuws domineert.

En dat is ook maar goed ook, want de onroerend goedmarkt, en dan in het bijzonder bedrijfshuisvesting, lijkt mij redelijk immuun voor het griepvirus. Nu de recessie formeel voorbij is (!?) en de griep de waan van de dag beheerst in plaats van omvallende banken, lijkt het met de vraag naar bedrijfshuisvesting ook weer een stuk beter te gaan.

Wat opvalt is dat toch nog menig ondernemer zich nog steeds oriënteert op koop van zijn kantoor- of bedrijfsruimte en nog niet zo zeer op huur, een enkeling daargelaten.

Naar verwachting zal vanaf het nieuwe jaar de vraag naar huur van bedrijfsgebouwen sterk gaan toenemen. Het is immers in deze tijd verstandig om liquiditeiten beschikbaar te houden als werkkapitaal.

Daarnaast is en blijft ‘sale-and-lease-back” de beproefde methode om werkkapitaal liquide te maken uit de vaste activa waar het onroerend goed in zit. En-passant verbeteren uw ratio’s door balansverkorting.

Genoeg redenen voor ons om optimistisch te zijn over de nabije toekomst. Nu de koorts van de economische crisis aan het zakken is en er genoeg kwade invloeden geëlimineerd zijn, kunnen we weer sterk en gezond aan de slag.

Geschreven november 2009

Elke keer als het woord ‘varkenscyclus’ in relatie tot onroerend goed wordt gebruikt, kun je er donder op zeggen dat er iets niet goed dreigt te gaan.

Wat betekent dat dan, de varkenscyclus. Nu, letterlijk betekent het dat als er veel vraag naar varkensvlees is, de varkenshouders meer varkens gaan bewegen om nageslacht te produceren. Daarvoor mag het mannelijke varken zijn kunstje doen en kan het vrouwtje aan de slag. Vervolgens worden na een aantal maanden de biggetjes geboren, die vervolgens weer een aantal maanden goed moeten groeien en flink en sterk moeten worden om de lange en gevaarlijk reis naar ons bord te kunnen ondernemen. Al met al duurt dat verhaal ongeveer een jaar en soms is dan de vraag naar varkensvlees al weer tanende.

Dat is nu precies wat er ook vaak in de commerciële vastgoedmarkt gebeurd. Wij makelaars constateren een vraag op het gebied van hoogwaardige kantoorruimte of bijvoorbeeld kleinschalige bedrijfsruimte. Vervolgens worden ontwikkelaars geadviseerd om gebouwen te gaan ontwikkelen die voldoen aan de behoefte op dat moment. Voordat zo’n gebouw ontwikkeld en gerealiseerd is, ben je zo maar één à twee jaar verder. Normaal gesproken is dat niet erg want een goede markt loopt niet weg.

Het venijn zit natuurlijk altijd in de staart. Te veel en te laat zijn daar sleutelwoorden in. Op het moment dat een marktpartij, makelaar of ontwikkelaar, het gevoel met de markt loslaat en overmoedig veel te veel gaat ontwikkelen , loop je het risico om ongenadig door de markt te worden ingehaald. Langdurige leegstand is dan vaak het gevolg.

Wij proberen altijd op tijd en gedoseerd te adviseren. Soms wordt ons dat niet in dank afgenomen omdat mensen nu eenmaal graag wil horen wat men zelf denkt. Wij hebben echter altijd het beste met onze relaties voor.  Onze ruim 20 jaar ervaring heeft ons echter geleerd waar kansen liggen en valkuilen kunnen zitten. Wij willen u daar maximaal van laten profiteren zodat u succesvol kunt blijven ontwikkelen en de valkuilen zo veel als mogelijk kunt vermijden.

Wij voeren graag een quick scan voor u uit en adviseren u als vanzelfsprekend oprecht over de mogelijkheden. Daar mag u ons aan houden.

Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

Geschreven november 2008

Heeft u dat nu ook, dat u steeds vaker voor keuzes wordt gesteld waar u niet direct een antwoord op heeft. Waar u eigenlijk meer informatie voor nodig heeft en dus weer keuzes aan anderen moet gaan voorleggen om voor uzelf de juiste antwoorden te kunnen kiezen.

Omdat iedereen het druk heeft stokt dat proces van informeren wel eens halverwege of stellen we vragen aan derden in de verwachting dat die er wel op terug zullen komen. Zodra ze dat doen pak je zelf de draad van dat vraagstuk ook weer op en is er weer een stukje terrein richting de oplossing gewonnen.

Maar wat nu als de ander niet of niet tijdig reageert. De keten van informatie wordt vertraagd of verbroken waardoor ook de oorspronkelijke keuze gewoon verloren gaat of erger u een verkeerde keuze maakt met alle gevolgen van dien. Zonde!!

Dit noemen wij het dilemma-dilemma oftewel het specialistensyndroom.

Als u dit nu overkomt op het gebied van bedrijfshuisvesting adviseren wij u om eens contact op te nemen met een betrokken makelaar zoals bijvoorbeeld Saris & Partners makelaars.

Ons kantoor is al bijna 10 jaar druk in de weer om aandacht te hebben voor u als collega ondernemer en samen met u, als ‘brothers in arms’, in de weer te gaan met de keuzes waar u voor komt te staan. Op het gebied van bedrijfshuisvesting dan wel te verstaan want daar weten wij alles van en onze kennis stellen wij graag aan u ter beschikking.

Bel ons gerust voor een vrijblijvend gesprek.

Geschreven september 2008

Het is maandag 21 juli als ik deze overweging aan mijn PC toevertrouw. Ca. 7 mio mensen hebben het land inmiddels verlaten en terecht. Buiten regent het pijpenstelen waardoor de indruk bestaat dat de zomer dit jaar overgeslagen schijnt te zijn.

Een beetje metaforisch voor het gevoel van veel ondernemers over de economische berichten van het afgelopen half jaar. Veel van hen hebben hun investeringen op een laag pitje gezet in afwachting van hoe de economie zich na de vakantie zal ontwikkelen.

Dit is allemaal best begrijpelijk maar doen we ons zelf daar niet mee te kort? In feite is er in ondernemersland eigenlijk niet zoveel aan de hand. De banken hebben de ondernemers de afgelopen tijd niet zo over het paardje getild als het gros van de particuliere huisbezitters. Ik ben er dan ook van overtuigd dat het bij de meeste ondernemers gewoon goed zit.

Dat er bij een bepaalde groep ‘big spenders’-particulieren een probleempje ontstaat lijkt mij echter evident en dat banken daarbij een beetje krampachtig gaan reageren zijn we van banken gewend. Maar het is in feite niet meer dan een noodzakelijke ‘resetting’ van marktomstandigheden.

Wij zijn er van overtuigd dat als de rare uitwassen van de afgelopen perioden weer zijn hersteld er weer volop nieuwe kansen zijn voor hardwerkende mensen en deskundige ondernemers.

Ben daar op voorbereid en investeer anti-cyclisch zodat je zo meteen klaar bent om van de nieuwe oogst te kunnen profiteren.

Voor het einde van deze week is goed weer aangekondigd. Wij wensen u van harte toe dat dat in economische zin ook voor het einde van dit jaar voor uw bedrijf gaat gelden. En besef dat nieuwe tijden vooral nieuwe kansen betekenen.

Wij staan u graag terzijde.

Geschreven juli 2008

Typisch maar het zal wel weer aan de tijd liggen. We ervaren weer regelmatig dat collega-makelaars markt aan het kopen zijn door de vraagprijs te vragen wat de opdrachtgever in zijn gedachten heeft. Of dat nu een terechte prijs is of niet.

Nu zult u zeggen: “wat ik niet vraag, krijg ik ook niet” en dat is natuurlijk een waarheid als een koe! De tijd is echter aan het veranderen en ons inziens leven we op het scheiden van de markt. In zo’n tijd is het altijd belangrijk om naast je kansen ook naar de bedreigingen te kijken.

Overvragen kan immers betekenen dat je nu nog, in een redelijk goede markt, niet tot scoren kunt komen en daarmee potentiële kopers kopschuw maakt. Als vervolgens de markt omslaat, en als de vele voortekenen ons niet bedriegen is die kans potentieel aanwezig, heb je grote kans dat je uiteindelijk eindigt met een waarde die zelfs onder de thans reële prijs komt liggen.

De schuld alsdan aan de makelaar geven is natuurlijk als mosterd na de maaltijd. U heeft immers zelf aangegeven wat de vraagprijs moest zijn. Het feit dat hij u niet corrigeert kunt u hem ook niet kwalijk nemen. Dit soort (meestal grote) kantoren hebben vaak veel werk nodig en met een eerlijk advies heb je nu eenmaal meer concurrentie. Daarnaast dient u zelf toch ook enigszins op de hoogte te zijn van marktwaardes en daaruit voortvloeiende kansen en bedreigingen.

Ons advies is dat u bij voorgenomen verkoop, zich door meerdere partijen laat informeren over de actuele marktomstandigheden en eveneens goed luistert naar de argumentatie die daar bij gegeven wordt. Vervolgens dient u zelf uw ondernemersgevoel te laten spreken als het gaat om de voorgesteld marktbenadering. Het belangrijkste is echter: ben tevreden met een goede verkoopopbrengst. Eén vogel in de hand is immers nog altijd beter dan een vette worst in de lucht.

Geschreven juni 2008

Wat is het toch heerlijk als je niet hoeft na te denken over wat nu echt belangrijk is in deze maatschappij. Je hoeft maar naar TV-spots te kijken, kranten te lezen, enzovoorts en je ontdekt dat duurzaamheid in alles wat je doet een hype is.

Als je dus ‘performance’ wil maken ‘ben’ je op zijn minst ‘duurzaamheid bewust’.

Maar wat is nu duurzaamheid en hoe combineer ik dat met mijn vak? En alleen die vraag al is belangrijker dan alle andere activiteiten rondom duurzaamheid. De vraag zet je namelijk aan het denken over waar duurzaamheid eigenlijk werkelijk goed voor is.

Ik stelde mij die vraag voor het eerst toe ik op weg was naar de forumdiscussie waarover u in dit blad uitgebreid kunt lezen. Ik kwam tot de conclusie dat duurzaamheid eigenlijk als voornaamste doel heeft om de natuurlijke omstandigheden op zijn minst te houden op het peil waarop we het nu hebben. En dan niet alleen voor zolang wij daarvan profiteren maar met name met het oog op de toekomst, voor onze nazaten zogezegd.

Da’s mooi natuurlijk maar wat kan ik daar als makelaar nu helemaal aan doen? Ik zou een kleinere auto kunnen gaan rijden maar daar hoef je niet persé makelaar voor te zijn om dat te doen.

 Ik denk dat het voor ons als makelaar best mogelijk is om creatief na te denken over andere manieren van advisering waarbij er minder snel uitbreiding van nieuwe bedrijventerreinen noodzakelijk zijn. Of er mogelijk beter andere materialen gebruikt kunnen worden voor de realisatie van bedrijfsgebouwen waardoor er in de toekomst veel gemakkelijker geherstructureerd kan worden. Snellere herstructurering van gebouwen maken de noodzaak van uitbreiding van bedrijfsterreinen om cosmetische redenen veel kleiner.

Eigenlijk betekent ‘duurzaam makelen’ gewoon ‘creatiever’ zijn dan de rest. En daar zijn wij als ‘bedrijvigste makelaar in de regio’ gewoon goed in. Als u eens met ons wil brainstormen over hoe u duurzaam kunt zijn in het oplossen van uw bedrijfshuisvestingsvraag, dan maken we daar graag tijd voor.

Geschreven mei 2008

Bij ondernemers leeft het gevoel dat als je grond kunt kopen dat best wel eens interessanter zou kunnen zijn dan bestaande bouw. Je kunt naar eigen inzicht je eigen bedrijfshuisvesting bouwen en het heeft de naam dat zelf bouwen goedkoper is. Gemeenten spelen daar handig op in door selectief grond aan te bieden aan ondernemers waarvan dat ze denken dat die een meerwaarde kunnen hebben of misschien wel om een ander wezenlijk belang van een gemeente te dienen.

Bij deze hele gang van zaken past echter een belangrijke waarschuwing. Als je grond van de gemeente aangeboden krijgt laat dan al in de aanbieding opnemen wanneer de grond beschikbaar is!!

We ervaren te vaak dat gemeenten ondernemers grond aanbieden maar dat het vervolgens nog jaren duurt voordat de grond ook daadwerkelijk verkocht wordt. De ondernemer raakt in de ban van de belofte en wacht (on)geduldig af. Dit kan al snel enkele jaren duren. Hij doet daar echter vaak de ontwikkeling van zijn bedrijf mee tekort.

Trouwens, is grond kopen wel zo veel goedkoper? De grond- en bouwprijzen zijn de laatste jaren schrikbarend gestegen en de eisen die gemeenten tegenwoordig stellen aan beeldkwaliteit dwingen je vaak om anders en duurder te bouwen dan voor je eigen bedrijvigheid noodzakelijk is. Daar komt bij dat gemeenten vaak bij verkoop van grond allerhande verplichtingen en verplichte deelname opleggen die bij de meeste bestaande bedrijfshuisvesting nog niet van toepassing is. Begrijp ons goed, wij hebben natuurlijk niets tegen nieuwbouw. De meeste nieuwbouwers laten immers weer een bestaand bedrijfsgebouw achter.

Wij adviseren u om gemeenten duidelijkheid te vragen over het uiterste tijdstip van levering van grond en de aanvullende eisen die de gemeente zal stellen aan de beeldkwaliteit. Tevens adviseren wij u om duidelijkheid te vragen over de periodieke kosten die een dergelijke locatie met zich brengt. Denk dan aan bijvoorbeeld, OZB, alle mogelijke heffingen en contributies zoals onder meer lidmaatschap Parkmanagement.

Geschreven april 2008

Elk jaar overkomt het me weer, het onrustig wachten op het begin van de lente. Het afsluiten van de donkere periode en het opnieuw beginnen aan dè tijd van het jaar.

En elk jaar weer lijkt het later te beginnen dan het jaar daarvoor. 

Onzin natuurlijk want in één keer is het er dan weer. De vogeltjes fluiten, de blaadjes aan de bomen ontrollen zich en zetten alles weer in een warme groen kleur, de temperatuur stijgt weer en mens en dier worden weer bedrijviger dan voorheen.

En daar houd ik nu van.

Dat ‘bedrijvige’.

Dat hoort ook bij ons vak. Wij leven nu eenmaal bij de gratie van de mutatie en dat kan alleen als er bedrijvigheid is.

Op het moment dat de zon gaat schijnen, gaan ook heel veel ondernemers even de deur uit. Vroeger op school zouden ze dat ‘spijbelen’ hebben genoemd. Maar het is geen spijbelen. Het is een natuurlijke drang tot ontdekking en ontplooiing.

Ondernemers zoeken de inspiratie op en volgen daarbij hun instinct. In die periode merken wij dat meteen omdat er steeds meer telefoontjes binnenkomen van ondernemers die ‘toevallig’ langs een pand reden waar ze ‘toevallig’ iets meer over willen weten.

Niks ‘toevallig’ natuurlijk. Ze zijn buiten om de lente op te snuiven en laten zich inspireren door wat ze zien en ervaren.

We leven in een tijdperk van de multimedia maar ik heb nog nooit een computer een pand zien huren of kopen.

Nee hoor, laat de ondernemers maar lekker profiteren van de ‘bedrijvige’ lente en er genietend hun voordeel mee doen.

Geschreven maart 2008

Als professioneel bedrijfsmakelaarskantoor hebben wij de afgelopen 9 jaar veel ervaring opgedaan in het taxeren van bedrijfsmatige onroerende goederen voor uiteenlopende doeleinden. En eigenlijk altijd naar tevredenheid.

Nu zult u zeggen: “dat is geen kunst! Als je schrijft wat ze vragen is het altijd goed.”

Maar zo eenvoudig is het natuurlijk niet. Door de jaren heen hebben wij een reputatie opgebouwd bij diverse marktpartijen die allen vanuit hun eigen positie waarde hechten aan een goede taxatie. Een taxatie is vaak een waardeoordeel ten behoeve van tegenstrijdige belangen:

·                    De bank wil haar risico bepalen en de debiteur wil zo veel mogelijk geld lenen tegen zo laag mogelijk rentetarief.

·                    De fiscus wil belasting innen en de belastingplichtige wil zo min mogelijk belasting betalen.

·                    De verkoper wil de hoogste opbrengst en de koper de laagste koopsom

·                    De fiscalist wil veel afschrijven en de ondernemer wil bij bedrijfsbeëindiging zo weinig mogelijk naar de belastingdienst brengen.

·                    De verzekeraar wil graag premie ontvangen terwijl de verzekerde voor zo’n laag mogelijke premie toch goed verzekerd wil zijn.

Dit alles is natuurlijk een beetje scherp gesteld, maar het geeft goed aan dat van één bedrijfspand misschien wel 10 verschillende waardes zijn vast te stellen.

Het is zeer wezenlijk dat u de rapporten gebruikt voor het doel waarvoor ze gemaakt zijn. Een herbouwwaardetaxatie is waardeloos voor een financieringsaanvraag en een rapport voor een financieringsaanvraag zou ik liever niet naar de fiscus sturen voor het bepalen van uw onvrijwillige bijdrage in het kader van sfeerovergang. Ben daar secuur in. U doet er dan ook goed aan om het doel waarvoor de taxatie is uitgevoerd duidelijk aan te geven op de kaft van het rapport.

Een ander punt is de waarde zelf. Natuurlijk heeft de waarde van een pand een bandbreedte. Niemand zal dat bestrijden. Binnen die bandbreedte vinden wij echter dat we mogen schuiven naar gelang het doel dat van ons vraagt. Essentieel is dat wij de uiteindelijk vastgestelde waarde verklarend kunnen onderbouwen en, belangrijker nog, dat we vierkant achter de uiteindelijke waarde kunnen staan. Onze goede reputatie houden we daarbij hoog in het vaandel.

We zijn niet voor niets “de bedrijvigste makelaar in de regio”.

Geschreven januari 2008